En España, los hogares destinan el 40% de sus ingresos al pago del contrato de alquiler, y el precio medio del metro cuadrado de la vivienda en alquiler ha subido un 37 % entre 2011 y 2020, según recoge RTVE.
Dentro del mercado del alquiler, el Real Decreto-Ley 7/2019 introdujo cambios importantes en la normativa arrendaticia, modificando las relaciones entre caseros e inquilinos en los alquileres de viviendas.
Pero a día de hoy, por desconocimiento o por mala fe, aún se producen desajustes que no atienden a la legalidad en los contratos de alquiler. Por eso, hoy tratamos 4 cláusulas nulas tras la reforma de la ley arrendaticia.
Duración mínima del contrato de alquiler de la vivienda
La reforma que se plasmó en el Real Decreto-Ley 7/2019 amplió el plazo mínimo legal de duración de los contratos de alquiler de vivienda. Éste ha quedado fijado en 5 ó 7 años de duración. Pero en el contexto de la pandemia por Covid 19, ha empujado a muchos propietarios a transformar sus apartamentos turísticos de nuevo en viviendas en alquiler.
Con este fin establecen en el contrato una duración de escasos meses con la intención de que, cuando la situación con la pandemia mejore, volver a transformar estas propiedades en apartamentos turísticos.
Por este motivo, el inquilino podrá continuar en el piso alquilado, si el plazo fijado en el contrato es inferior al mínimo legal (de 5 o 7 años desde la reforma). Además, se considerarán cláusulas nulas las que no respeten el plazo de duración legalmente establecido.
Desistimiento anticipado del inquilino e indemnización al arrendador
Otro aspecto que genera cláusulas nulas en los contratos de alquiler es el tiempo mínimo que el arrendatario puede establecer para su alquiler. Éste suele fijarse en un año. Sin embargo, el arrendatario no está obligado a cumplirlo. Puede abandonar alquiler una vez transcurridos los 6 primeros meses de contrato. Además, también es nula la cláusula que imponga al inquilino el deber de preavisar al arrendador de que abandona el piso, con una antelación superior a 30 días.
El arrendatario sí puede tener derecho a una compensación por abandono prematuro del alquiler, pero siempre respetando los límites legales establecidos. Dicha compensación no podrá ser superior a una mensualidad por cada anualidad de contrato que falte por cumplir. Por tanto, cualquier cláusula que incluya un importe superior a esa mensualidad será considerada nula.
Actualización de la renta de alquiler
La vigente ley arrendaticia únicamente prevé la actualización de rentas si así se ha establecido en el contrato. De lo contrario, la renta no deberá actualizarse. Por otra parte, el citado precepto establece un límite para dicha actualización de rentas, que irá ligada al IPC. Y es nula cualquier actualización pactada por un importe superior.
Fianza legal y garantías adicionales
La fianza legal exigible al inquilino en los alquileres de vivienda es de una mensualidad. Y no es exigible un importe superior en concepto de fianza. Durante los 5 ó 7 primeros años de duración del contrato, la fianza no se actualizará. Pero, si después de este tiempo el contrato se prorroga, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada.
En concepto de garantías adicionales, el arrendatario podrá exigir un máximo de dos mensualidades a los nuevos inquilinos, salvo que el contrato sea de una duración superior a 7 años. En este supuesto, el arrendatario podrá exigir una cuantía superior al máximo legal de dos mensualidades.
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